Zarys podstawowych zagadnień i problemów ważnych z punktu widzenia praktyki.
Co do zasady każda nieruchomość powinna mieć swoją księgę wieczystą i stan prawny nieruchomości powinien wynikać z treści wpisów zawartych w tej księdze (księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości). Niemniej w prawie polskim nie obowiązuje ogólna norma, która nakazywałaby założenie z urzędu ksiąg wieczystych dla wszystkich istniejących nieruchomości. Zakłada się je z reguły na wniosek osoby uprawnionej i właściciel nieruchomości, która nie ma założonej księgi wieczystej, w świetle przepisów prawa powinien tak wniosek złożyć.
Założenia księgi wieczystej dla danej nieruchomości (nowo tworzonej) albo zmian w księdze wieczystej dokonuje się na wniosek bądź też z urzędu w formie wpisów. Aby dokonać wpisu w księdze wieczystej należy złożyć wniosek o wpis, i następnie właściwy Sąd Rejonowy – Wydział Wieczystoksięgowy przeprowadza postępowanie w tej sprawie, które w razie uwzględnienia wniosku kończy się dokonaniem wpisu, jednakże w przypadku istnienia przeszkody do dokonania wpisu sąd oddala wniosek.
Wniosek o wpis do księgi wieczystej należy złożyć w przypadku zaistnienia między innymi następujących sytuacji:
konieczność uaktualnienia istniejącej księgi wieczystej
nabycie określonych praw do nieruchomości jako objętego majątkiem spadkowym na podstawie dziedziczenia,
nabycie nieruchomości na podstawie umowy o podwójnym skutku, bądź tylko skutku rzeczowym, ale tylko wówczas, gdy w akcie notarialnym nie ujęto wniosku o założenie nowej księgi wieczystej oraz wniosku o wpis właściciela do tej księgi (z reguły odpowiedni wniosek składa notariusz),
podział nieruchomości np. gruntowej na kilka działek, bądź wydzielenie z istniejącej nieruchomości jednej mniejszej nieruchomości,
ustanowienie służebności przesyłu bądź służebności drogi koniecznej,
ustanowienie hipoteki,
sprostowania księgi wieczystej,
przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności.
Księga wieczysta powinna ujawniać aktualny i rzeczywisty stan prawny danej nieruchomości, dlatego na właścicielu nieruchomości w w/wym. sytuacjach ciąży obowiązek złożenia we właściwym sądzie wieczystoksięgowym wniosku o dokonanie odpowiedniego wpisu (wpisem może być też wykreślenie lub zmiana określonych danych zawartych już księdze wieczystej) bądź wniosku o założenie nowej księgi wieczystej. Jakie akty prawne regulują funkcjonowanie ksiąg wieczystych, a raczej całego systemu tych ksiąg ? Jest to przede wszystkim ustawa o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 146). Po pierwsze, unormowano w tej ustawie zagadnienia ustrojowe i częściowo proceduralne dotyczące zakładania oraz prowadzenia ksiąg wieczystych, jak również zasad dokonywania wpisów w tych księgach (dział I rozdział 2). Postępowanie wieczystoksięgowe ogólnie opisują natomiast przepisy art. 626 (1) i n. k.p.c.
Przykłady: Omawiane przepisy powyższej ustawy regulują m.in. następujące zagadnienia: 1) właściwość rzeczowa sądu (art. 23 zd. 1), 2) struktura księgi wieczystej (art. 25), 3) sprostowanie oznaczenia nieruchomości (art. 27), 4) podstawa wpisu do księgi wieczystej (art. 31–32), 5) zasada wpisu uprzedniego (art. 34).
Wprowadzono również szczególne powództwo dotyczące uzgodnienia stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 ust. 1), które poniżej zostanie nieco bliżej przedstawione. Po drugie, przepisy w/wym. ustawy regulują kwestie materialnoprawne związane ze skutkami wpisów w księgach wieczystych (dział I rozdział 1, a także m.in. art. 29, 33).
Co do materialnoprawnych zagadnień związanych z księgami wieczystymi ważną rolę odgrywa także Kodeks cywilny, a zwłaszcza przepisy wyznaczające konstytutywny charakter wpisu w księdze wieczystej (np. art. 245(1), art. 248 § 1, art. 250 § 2 k.c.). Po trzecie, w przepisach omawianej ustawy (dział II) uregulowano hipotekę – podstawowe zabezpieczenie na nieruchomości i niektórych prawach związanych z nieruchomością. Trzeba jednak zaznaczyć, że do kwestii związanych z księgami wieczystymi odnoszą się ponadto liczne przepisy szczególne (szczegółowe) rozsiane po całym systemie prawa, przede wszystkim prawa cywilnego.
Zdarza się, że stan prawny ujawniony w danej księdze wieczystej nie jest jednak zgodny z rzeczywistym stanem prawnym. Stan prawny nieruchomości obejmuje wszystkie prawa rzeczowe, których przedmiotem jest określona nieruchomość:
1) własność,
2) użytkowanie wieczyste (stopniowo prawo użytkowania wieczystego będzie jednak zanikać, gdyż jest ono przekształcane w prawo własności),
3) ograniczone prawa rzeczowe: użytkowanie, służebność (gruntowa, osobista, przesyłu), hipoteka oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Niekiedy na określenie stanu prawnego danego prawa rzeczowego składa się cały szereg elementów, przedmiotowo i podmiotowo istotnych. Przykładowo co do hipoteki stan prawny nieruchomości obejmuje ustalenie m.in. sumy i waluty tej hipoteki, osoby wierzyciela hipotecznego, oznaczenia zabezpieczonej wierzytelności, przedmiotu hipoteki. Oczywiście najczęściej wątpliwości dotyczące stanu prawny nieruchomości obejmują przede wszystkim tę kwestię, czy prawo własności przysługuje osobie ujawnionej w dziale II księgi wieczystej, czy też innemu podmiotowi.
Korekty niezgodności stanu prawnego, który jest ujawniony w księdze wieczystej, tak aby odpowiadał on stanowi rzeczywistemu, dokonuje się w trybie art. 31 ust. 2 ustawy o księdze wieczystej i hipotece (zwanej dalej: u.k.w.h.) bądź w drodze powództwa o uzgodnienie na podstawie art. 10 ust. 1 u.k.w.h..
Co do zasady przyjmuje się, że księga wieczysta powinna oddawać pełny i wierny obraz stanu prawnego nieruchomości w zakresie praw, które mogą być w niej ujawnione, a jeśli usunięcie niezgodności nie jest możliwe na podstawie art. 31 ust. 2 u.k.w.h. (w tym trybie usuwa się raczej oczywiste niezgodności i rzeczywisty stan prawny wynika z ważnych i jednoznacznych dokumentów), to żeby uzyskać w tej księdze stan prawny zgodny z prawem materialnym musi się go wykazać w drodze powództwa opartego na art. 10 u.k.w.h. i wówczas owa korekta – usunięcie niezgodności następuje dwuetapowo: najpierw w trybie postępowania procesowego (art. 10 ust. 1 u.k.w.h.) zakończonego uzyskaniem odpowiedniego wyroku sądowego, a następnie postępowania wieczystoksięgowego (art. 6261 i n. k.p.c. w zw. z art. 31 ust. 2 u.k.w.h.). Korekta zmierza do nadania księdze wieczystej treści zgodnej z aktualnym stanem prawnym nieruchomości. W tym celu wymagane może być ujawnienie lub wykreślenie pewnego prawa, ograniczenia albo podmiotu uprawnionego w księdze wieczystej, ewentualnie zmiana treści lub przedmiotu tego prawa, a nawet – wyjątkowo – zmiana podstawy wpisu lub zamknięcie księgi wieczystej.
Niezgodność między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym powstaje z rozmaitych przyczyn. W typowych przypadkach omawiana niezgodność wynika z tego, że wystąpiło pewne zdarzenie prawne, które spowodowało, iż stan ujawniony w księdze wieczystej stał się nieaktualny (tzw. niezgodność następcza).
Niezgodność może pozostawać w związku z działaniem rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5–9 u.k.w.h.).
Przykład: W drodze odpłatnej czynności prawnej doszło do nabycia nieruchomości od osoby, którą – jako właściciela nieruchomości – ujawniono w księdze wieczystej, mimo że własność przysługuje innemu podmiotowi. Gdy nabywca działał w dobrej wierze, czynność taka jest skuteczna (art. 5 u.k.w.h.). Jeżeli jednak nabywca działał w złej wierze, to czynność tak nie powinna wywołać skutków prawnych (nie przeniosła skutecznie własności nieruchomości). W postępowaniu prowadzonym w trybie przewidzianym w art. 10 u.k.w.h. – stosownie do okoliczności – badaniu podlega kwestia rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5–9). Analizuje się wtedy wszelkie przesłanki rękojmi, w tym dobrą bądź złą wiarę nabywcy
Od korekty niezgodności dotyczącej stanu prawnego nieruchomości należy odróżnić sprostowanie przez sąd usterek wpisu w trybie art. 626(13) § 2 k.p.c. oraz sprostowanie oznaczenia nieruchomości w dziale I-O na podstawie art. 27 u.k.w.h. Sprostowania takiego nie można dochodzić w trybie art. 10 ust. 1 u.k.w.h.
